Expropriation d’un fonds de commerce, du nouveau ?

Face aux nombreuses questions posées lors des RV à notre à cabinet, nous offrons ici une synthèse des principes de l’expropriation d’un fonds de commerce.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ? Un fonds de commerce est constitué d’éléments tels que la clientèle, droit au bail, l’enseigne, les stocks, le matériel etc.

L’évaluation de l’indemnité principale due au propriétaire du fonds de commerce est assez complexe. Plusieurs méthodes sont utilisées pour calculer l’indemnité d’expropriation d’un fonds de commerce.

1) Le droit au bail. Il s’agit de la méthode la plus simple. Elle est souvent employée lorsque les fonds sont déficitaires, ou est utilisée par l’expropriant qui ne dispose pas de données sur l’activité de l’entreprise. Ou encore, lorsque l’expropriant souhaite offrir l’indemnisation la plus basse, il recourt à la méthode qui permet une indemnisation qui sera en général, mais pas toujours, plus faible.

Le droit au bail est fondé sur le bail commercial. Cette méthode tient compte de la valeur du droit au bail. Cette valeur tient notamment à la durée du bail, du loyer ( plus il est faible pour un local et un emplacement de valeur plus le droit sera à l’inverse valorisé), de l’état et de la configuration des locaux. Le droit au bail peut, en tenant compte de ces éléments, être calculé de différentes manières. Soit par un prix moyen m2, le cas échéant additionné d’un pas de porte, soit par la méthode du différentiel de loyer, c’est à dire l’économie de loyer réalisée par rapport au marché ( lorsque le loyer est très en dessous du marché) sur la durée du bail restant à courir. Ce différentiel est affecté d’un taux de capitalisation.

2) Le chiffre d’affaire. Cette méthode est appliquée lorsque le fonds de commerce disparait du fait de l’expropriation : lorsque la clientèle sera perdue et qu’une réinstallation à proximité n’est pas possible. Cette méthode est appliquée très souvent en pratique. Une moyenne est réalisée des trois derniers chiffres d’affaire disponibles et un coefficient est appliqué selon le type de commerce. On trouvera des exemples de barèmes dans les ouvrages suivants :  éditions Francis Lefebvre « dossier pratique évaluation » 8eme édition, 2015, p. 157 et suivantes; ou encore éditions du moniteur « Traité de l’évaluation des biens » par Michel Huygues 12eme édition, 2012 o  p.217 et suivantes. Par exemple, pour un commerce de boucherie un coefficient de 30 à 50 % sera appliqué à la moyenne des trois derniers chiffres d’affaire TTC, pour un commerce de boulangerie 50 à 110 % du CA HT sur la moyenne des trois derniers exercice etc.

3) Les indemnités accessoires. Comme dans tous les cas d’expropriation, une indemnité de remploi qui est un % de l’indemnité principale est octroyée (de l’ordre de 10%). Cette indemnité vise à couvrir les frais de recherche d’un bien équivalent. Mais beaucoup d’autres indemnités accessoires peuvent être demaandées. Elles peuvent faire sensiblement augmenter l’indemnisation totale. Les frais de déménagement, qui peuvent être élevés ( par exemple déménagement d’un hôtel exproprié, déménagement d’une chambre froide), les frais de réinstallation, les frais de perte de stock, les frais de publicité etc. Toute une panoplie qui est évidemment à adapter selon les types de fonds de commerce.

Les méthodes d’évaluation de l’expropriation d’un fonds de commerce sont très fixées en jurisprudence depuis de décennies et sont donc peu variables. De ce côté, donc, rien de nouveau. En revanche, beaucoup d’éléments sont très variables qui tiennent au commerce lui-même, sa situation, sa clientèle, son état. Parfois même, la procédure d’expropriation a occasionné une perte de clientèle, c’est particulièrement vrai dans les ZAC où les immeubles expropriés alentour se vident et la clientèle disparait du fait de l’expropriant.