La cessibilité

Parallèlement à l’enquête publique ou après, selon les cas, une enquête parcellaire est conduite par un commissaire enquêteur pour déterminer les parcelles, les biens et les personnes propriétaires comprises dans le périmètre de l’opération d’expropriation.

Les propriétaires concernés sont informés par recommandé avec accusé de réception du déroulement de l’enquête parcellaire.

Le préfet déclare les propriétés, incluses dans le périmètre, cessibles. Il adopte un arrêté de cessibilité après l’enquête parcellaire.

Parfois, l’arrêté déclarant l’utilité publique et l’arrêté de cessibilité sont adoptés en même temps.

Le transfert de propriété

Le juge de l’expropriation prononce le transfert de la propriété dans les 6 mois suivant l’arrêté de cessibilité.

Ce transfert est prononcé sans la présence du propriétaire, qui est parfois informé longtemps après.

A compter de l’ordonnance de transfert de propriété, l’expropriant est propriétaire du bien. L’exproprié devient simple possesseur jusqu’à l’information de la perte de propriété. A ce moment, il n’est plus que simple détenteur du bien, autrement dit il sait qu’il détient le bien pour le compte d’un autre propriétaire: l’expropriant.

Le transfert de propriété fait tomber tous les contrats de location d’habitation et commercial. Les locataires n’en sont pas informés ! Les locataires restent néanmoins les occupants légitimes jusqu’au paiement de l’indemnité d’expropriation.

L’indemnisation

La personne ou l’entreprise expropriée a droit à l’indemnisation intégrale de son préjudice. Que l’exproprié soit locataire ou propriétaire ou simple titulaire d’un droit sur le bien exproprié.

Le juge de l’expropriation fixe l’indemnisation, à défaut d’accord amiable.

Il est saisi en général par l’expropriant qui doit justifier avoir fait une offre d’indemnisation ou de relogement selon les cas, à la personne expropriée.

Avant que le juge de l’expropriation ne se prononce, il effectue un transport sur les lieux. Cette phase permet de déterminer l’état et donc la valeur du bien. Cette étape est importante car le juge se fait une opinion sur l’état et la valeur du bien et des termes de comparaison visités à l’occasion.

Aux cotés du juge de l’expropriation, le commissaire du gouvernement nommé par l’Etat donne son expertise sur la valeur du bien. Cette expertise, lorsqu’elle est argumentée, a beaucoup d’influence sur l’indemnisation prononcée par le juge.

La négociation est toujours possible.

Prise de possession-Quitter les lieux

Dans le mois suivant le versement intégral ou la consignation de l’indemnité, la personne ou l’entreprise expropriée doit quitter les lieux, l’expropriant peut prendre possession.

En cas d’irrégularité des arrêtés déclarant l’utilité publique, la cessibilité ou de l’ordonnance de transfert de propriété, la restitution du bien au propriétaire est possible sous certaines conditions. Elle est prononcée par le juge de l’expropriation.

Faire appel

Souvent, il peut être très utile de faire appel de la décision du juge de l’expropriation. Cet appel devant la Cour d’Appel est jugé par trois juges et non plus un seul. Cela doit être l’occasion de formuler un argumentaire plus solide.