Grand Paris : Expropriation du tréfonds, vers une juste indemnisation ?

Le Grand Paris implique l’expropriation d’un grand nombre de sous-sols en vue de la réalisation des lignes de métro 14, 15, 16 puis 17 et 18.

L’indemnisation d’un tréfonds peut s’envisager de plusieurs manières selon que l’on prend en considération divers paramètres : la valeur du terrain, la présence de constructions sur le terrain, l’existence de constructions en sous-sol, la destination des constructions existantes : habitation, bureaux, commerce ou entrepôts par exemple.

La société du Grand Paris présente pourtant toujours la même méthode. Cette formule est complexe et les paramètres ne sont pas toujours justifiés.

Ainsi la société du Grand Paris fait toujours usage de la formule suivante :

Indemnisation = valeur unitaire au m2 x superficie expropriée x coefficient de profondeur (en %) x abattement(s) (encombrement, nappe phréatique …)

Cette méthode retient une superficie alors que l’expropriation d’un tréfonds correspond en réalité à un volume ! L’indemnisation ne tient pas compte de la réelle contenance du bien exproprié.

Les abattements appliqués sont souvent sans rapport avec la valeur du tréfonds.

Par exemple, il est fait application d’un coefficient de nappe alors que la présence d’eau n’est jamais justifiée au cas par cas ni sa profondeur réelle. Et surtout, la présence d’eau est une plus value pour le terrain et non une moins-value…

Le coefficient d’encombrement apparaît tout aussi abusif. Il s’applique prétendument lorsque le terrain de surface est bâti. Alors que l’application de ce coefficient se comprend logiquement pour l’évaluation d’un terrain de surface, elle ne justifie pas pour l’évaluation d’un tréfonds, l’encombrement du terrain de surface n’ayant aucune incidence sur la valeur du tréfonds…

Enfin, les méthodes d’évaluation tiennent compte de la profondeur du tréfonds exproprié. Plus le tréfonds est profond, plus la valeur de ce tréfonds diminue. Ce coefficient de profondeur, exprimé en pourcentage, est déterminé selon la formule suivante :

Coefficient de profondeur= 90 / (profondeur – 3,5m)

A la profondeur, il est déduit 3,5 mètres. La jurisprudence et la doctrine considèrent que les 3,5 premiers mètres à compter du terrain de surface ont la même valeur que le terrain de surface. Toutefois, lorsqu’un bâtiment implanté sur le terrain de surface comprend un sous-sol (garages souterraines, caves enterrées …), il serait logique de remplacer la valeur de 3,5 mètres par la réelle profondeur du sous-sol qui peut rapidement dépasser les 3,5 mètres et qui a la même valeur que le terrain de surface bâti. Sur ce point, la jurisprudence écarte encore trop rarement cette valeur de 3,5m par la réelle profondeur du sous-sol bâti.

N’apparait en revanche jamais dans les calculs de la société du Grand Paris, la perte de valeur de l’ensemble exproprié et du terrain restant. On comprend en effet que lorsqu’un tréfonds est exproprié et que l’immeuble bâti au dessus est à usage d’habitation, il y a effectivement une perte de valeur de l’immeuble : il n’est jamais agréable de vivre au dessus d’une ligne de métro…Cette perte de valeur doit être indemnisé selon un % de la valeur totale du bien.